قبل الوقوف على المراحل الأربع لتطبيق وثيقة التأمين الإلزامي للعيوب الخفية للمباني والانشاءات؛ يجدر بنا إيضاح ماهية العيب الخفي، والذي يُعرف بأنه أي عيب أو خلل في المكونات الإنشائية بسبب أخطاء أو أعطال أو قصور في التصميم أو الحسابات أو المواصفات أو جودة التصنيع أو المواد أو تقرير فحص التربة أو تفسيرها أو غير ذلك من الحالة السيئة للصخور أو التربة التي تدعم الممتلكات المؤمن عليها أو مجموعة مما سبق، على أن يكون هذا العيب أو الخلل قائم ولم يُكتشف في تاريخ إصدار شهادة تسليم الأعمال.
مراحل التطبيق
المرحلة الأولى:
من تاريخ صدور القرار (9 رمضان 1441هـ) وحتى نهاية شهر ذي الحجة من العام ذاته، لتشمل المباني العالية (الأبراج)، المستودعات، المستشفيات، الفنادق، مباني التجمّعات (المساجد-المنشآت الرياضية)، المباني التعليمية، المجمعات التجارية، أبراج الاتصالات، المباني والمنشآت الصناعية، والمباني أقلّ من 23 متراً، المباني عالية الخطورة.
المرحلة الثانية:
من نهاية المرحلة الأولى وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1442هـ، وتطبق خلالها الإجراءات، بالإضافة إلى ما جرى تطبيقه في المرحلة الأولى، على مباني التجمّعات (صالات الأفراح، صالات السينما، المسارح)، مراكز الرعاية الصحية، الشقق الفندقية المفروشة، النُّزل، المباني السكنية ومباني الخدمات الترفيهية.
المرحلة الثالثة:
من نهاية المرحلة الثانية وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1443هـ، وتطبق الإجراءات خلالها بالإضافة إلى ما جرى تطبيقه في المرحلتين الأولى والثانية، على المباني التالية: مباني الأعمال (المطارات، البنوك، محطات التلفزيون، البريد).
المرحلة الرابعة:
من نهاية المرحلة الثالثة وحتى نهاية شهر ذي الحجة عام 1444هـ، وتطبق الإجراءات خلالها بالإضافة إلى ما تم تطبيقه في المراحل الثلاث، على جميع أنواع المباني.
نطاق التطبيق
يبدأ تطبيق القرار على جميع أنواع المباني المستهدفة في نطاق مدينة الرياض لمدة ستة أشهر، ابتداءً من تاريخ صدور القرار، على أن يتم تطبيقه على باقي مدن المملكة بعد التنسيق مع مؤسسة النقد العربي السعودي.
المسؤولية القانونية ومدة الضمان:
تُلزم جميــع الأطراف التــي ســاهمت فــي تشــييد مبنــى، بمــا فــي ذلــك المقــاول والمصــمم، ومراقــب/مفــتش الإنشاءات
بالمسؤولية التضامنية لمدة 10 سنوات عن سلامة هذا المبنى من "العيوب الخفية" عن طريق وثيقة تأمين إلى المالـك. وذلـك مـن
خلال سياسة التأمين الجماعي أو سياسات منفصلة عند نفس المؤمن.
وثيقة التأمين:
صيغة نموذجية أصدرتها مؤسسة النقد تطبيقًا لقرار مجلس الوزراء بالتأمين على العيوب الخفية، وتتضمن الشروط والأحكام الخاصة بالتأمين على العيوب الخفية وبيان تفاصيلها وحقوق كل طرف وواجباته، وهي تضمن أن يقوم "وسيط التسوية" (مقيم فني ومالي معين مـن شـركة التـأمين) بـالتحقق مـن حالـة التـأمين في حال ظهور عيب، وبـذلك يمكن بدء أعمال الإصلاح فورًا دون انتظار تحديد المسؤولية لضمان سلامة المبنى والمستخدمين.
إجراءات المطالبات المتعلقة باكتشاف التلف أو خطر الانهيار:
يقوم المؤمن له بتقديم إشعار خطي إلى شركة التأمين فور اكتشاف الضرر
تفوض شركة التأمين مفتش لدراسة الحالة العاجلة
اتخاذ جميع الاحتياطات اللازمة لمنع المزيد من الضرر بدعم مادي من شركة التأمين
يتم تقديم تقرير التفاصيل الكاملة لشركة التأمين في غضون 60 يوما من هذا الاكتشاف
المساعدة بتوفير جميع التقارير والشهادات والمخططات والمواصفات والكميات لشركة التامين
تفوض شركة التأمين مقيم فني ومالي يدرسون الحالة
يجب أن يكون المقيم ذو حيادية تامة حتى عن أعمال التأمين التي تمت
أسس المطالبة فيما يتعلق بعيب متأصل كامن:
أساس تسويه المطالبة هي تكلفة إصلاح الأضرار التي لحقت بالمباني أو تجديدها و/أو استبدالها.
خطر الانهيار الوشيك يكون أساس التسوية له هو قيام شركة التأمين بدفع تكاليف التدابير التصحيحية لمنع الانهيار الفعلي
إجراءات التفتيش على المباني والتقارير الفنية المطلوبة
وكالات التفتيش التقنية للعيوب المتأصلة (الكامنة): هي الطـرف الـذي تشـركه شـركات التـأمين علـي حسـاب مقـدم الطلـب للتـأمين، لتقـديم الفحوصـات والمراجعـة الفنيـة للمخططـات والتصـاميم والمواصـفات وجميـع الوثـائق ذات الصـلة فيمـا يتعلـق بالأعمال، بالإضافة إلـى عمليـات التفتـيش علـي الموقـع أثنـاء الإنشاء، لضـمان مسـتوى معين من مخاطر التأمين ضد وجود عيوب خفية بعد الانتهاء من البناء.
ويشترط في وكالة التفتيش أن تكون:
تكون مصنفة لأعلى فئة من الاستشاريين في الدولة مع ضرورة مراعاة:
عدم الانحيازية أو تداخل المصالح مع أي من المصمم أو المنفذ أو المشرف.
لا يمكن أن يكون مقدرًا أو مثمنًا للأضرار التأمينية لاحقًا.
نطاق عمل وكالات التفتيش على المخاطر الكامنة
مراجعة التصميم (فرضيات (حسابات هندسية)، والمواصفات، والرسوما).
مراجعة المواد (المواصفات وشهادات الاختبار وأساليب التنفيذ).
متابعة دورية للعمل بالموقع بناءً على ضوابط انتقائية.
تحديد انتقائي من الخبرة لنقاط العناصر الرئيسية التي يجب التحقق منها وتوقيت عمليات التفتيش الموضعية.
مهام وكالات التفتيش
التقارير المطلوبة من وكالات التفتيش على المباني لإصدار وثيقة التأمين
الخطوات:
تقرير الثبات:
هو تقرير للتأكد من المتطلبات الرئيسية لثبات المبنى بناء على معطيات التصميم المقدم حال تم البناء. ويرتكز على التأكد من وجود المقومات الرئيسية للثبات مثل وجود تقرير للتربة وملائمة توصيات تقرير التربة للأساسات الموضحة بالمخططات وأسس ثبات الهيكل الإنشائي وجميع عناصره، وبناءً عليه يتم قبول المشروع للمراجعة التفصيلية بالجهة التأمينية.
تقرير تحديد المخاطر:
هو تقرير تحديد مستوى المخاطر، ويتم فيه ليس التأكد من الثبات فحسب، ولكن مراجعة الكفاية الإنشائية لكل عنصر إنشائي حسب متطلبات الكود، وتحملها بأمان لمختلف أنواع الأحمال التي ستتعرض لها خلال عمر المنشأ، وبناءً عليه تصدر الرخصة بالبناء.
تقارير التفتيش الدورية:
هي عدد من التقارير (أقلها 4 في المباني العادية)، تقوم بها جهة تفتيش التأمين للتأكد من مطابقة التنفيذ للمخططات المعتمدة في المرحلة السابقة، وعدم حدوث أخطاء جسيمة في التنفيذ، وعدم مخالفة متطلبات الكود السعودي في أعمال التنفيذ.
التقرير النهائي:
هو تقرير يصدر مع بداية الإشغال وفيه تلخيص للحالة النهائية بعد كل مراحل التصميم والتنفيذ.
النتائج:
نتيجة تقرير الثبات: الموافقة على بدء المراجعة
نتيجة تقرير تحديد المخاطر: إصدار الترخيص
نتيجة تقارير التفتيش الدورية: توصيات لمصدر الوثيقة
نتيجة التقرير النهائي: بداية الإشغال
الأطراف ذات العلاقة المشتركة في وثيقة التأمين
